נעים להכיר – אשליית הרווח היזמי:
כידוע, היום, כאשר יזם ניגש לבנק בניסיון לקבל ליווי לפרויקט חדש הוא צריך להציג 14-17% רווחיות, לפי תקן שמאי 21.1. אותו יזם עושה זאת אחרי הוצאת דוח אפס, שלפי הנתונים אכן מראה את שורת הרווח המוזכרת. אך בפועל, מדובר באשליה אחת גדולה. כיוון שבדוח – תמיד, בלי יוצא מן הכלל – היזם מחסיר משתנה אחד קטן, בעל משקל אדיר: ליקויי בנייה. ולא מדובר בבצ"מ.
כך, מאחר והליקויים תמיד יגיעו בשלב מוקדם או מאוחר (לרוב, לצערנו, מוקדם מהצפוי) עם סיום שלב הבנייה – הרווח היזמי האמיתי הוא קטן מ-17% באופן משמעותי.
איך נכנסת לאשליה הזו בקרת איכות?
כל תהליך בנייה כולל אלפי פרטים, שלבים ורבדים שהקבלן המבצע צריך לשים אליהם לב ועליו לבצע אותם על פי התקן שקבעה המדינה. אלא שבאופן טבעי, מרוב פרטים ותקנים, רבים מהם מתפספסים ולעיתים קרובות תהליך הבניה "הושלם" מבלי שהם בוצעו. למה באופן טבעי? כיוון שסגנון העבודה, משך הפרויקט, ריבוי הפועלים ו"הקטנת ראש" של עובדי הקצה המתנהלים כמו בפס ייצור – גורמים לאותם פספוסים, וקשה מאוד להימנע מכך.
בסופו של התהליך הבניין נראה מושלם, וככזה הוא נמסר לדיירים. אלא שככל שעובר הזמן מתחילים לצוץ ליקויים רבים שהיזן והקבלן מחוייבים לתקן (על פי חוק המכר!) בתקופות הבדק והאחריות.
וכאן נכנסת בקרת האיכות: תהליך בנייה שמשלב בתוכו מהנדס בקרת איכות מצליח להנחות מכל העולמות הבאים:
- בראש ובראשונה, כסף, המון כסף.
לפי מחקרים – אנחנו למדים שבקרת איכות טובה ונכונה בשלב התכנון והביצוע – יכולה להגדיל את הרווח היזמי ב-4% (!!!). מדובר בסכום שיכול להגיע למאות אלפי שקלים. - צמצום הליקויים במסירת הבניין ומניעת סחבת בלי נגמרת מול בעלי הדירות.
- שמירה על מוניטין החברה היזמית, על איכות המוצר שהיא מוכרת ללקוחות ושמה הטוב.
חשוב להבין, שילוב של מהנדס בקרת איכות בשלב הביצועי נאמד בעלות נמוכה משמעותית ביחס לעלות של טיפול בליקויים, שמביאה איתה המון כאב ראש, היגררות לבתי משפט וסחבת של שנים.המצב הוא כזה: חברות הבנייה רצות מפרויקט לפרויקט, מציגות רווחים אדירים, ורק אחרי כמה שנים מקבלות צרורות של ליקויים מצד הדיירים. כדי להתמודד עם המכה הזו, שנופלת כרעם ביום בהיר, החברות נדרשות להוצאות כמו מזכירה, הפעלת מחלקה משפטית, מזכירות והתעסקות שלמה שיכלה להימנע. היזם נדרש למשוך את ההליך המשפטי לאורך שנים, הקבלן עצמו מפסיד, וכמובן שגם בעלי הדירות מפסידים.
במובן הזה, עשו נכון חברות הנדל"ן הגדולות – שמובילות את הענף בישראל – שהבינו את הכשל הזה והיום מחזיקות מחלקות אין האוס שעוסקות במחקר ופיתוח בקרת איכות.
ולסיכום, חברה יזמית שרוצה לשמור על ראש שקט, ולהנות מרווח יזמי אמיתי – מוכרחה לשכור שירותי בקרת איכות – שעלותה היא מינורית ביחס לעלות סחבת התיקונים ובתי המשפט שאליה היא תגרר באופן ודאי. בכך, היזם יוכל גם לשפר את התדמית שלו ולהציג במעמד שיווק הפרויקט לרוכשים את ההבטחה לדירה או בניין עם מינימום ליקויים.
נסיים עם טיפ לרוכשי הדירות: השיח על החשיבות בבקרת איכות לא מספיק נפוץ בישראל. אתם צריכים לדרוש, לשאת ולתת עם החברה היזמית וחברת הבנייה של הפרויקט הבא שלכם – ולוודא שהוא ילווה בבקרת איכות. כאמור, החיסכון והשקט הנפשי שזה יקנה לכם שווה הכול.
